大家（jiā）好，今天和大家聊一聊"唯一住房强制执（zhí）行"这个（gè）问题（tí）。


        现在（zài）有规定唯一住房也是可（kě）以强（qiáng）制拍（pāi）卖的，以前规（guī）定（dìng）唯一住房不太好拍卖（mài），或者（zhě）是以大换小的方式去（qù）处置，大房换小（xiǎo）房（fáng），现在有（yǒu）明确的规定，唯一住房也是可（kě）以拍卖的（de），但要符合三个条件:

        第一，个人直系（xì）亲属名下有可居住的房子，比如父母，孩（hái）子（zǐ），丈（zhàng）夫或（huò）者妻子名下有其它住房（fáng），就说明有地方住，这样（yàng）个人的唯一住房也可以拍（pāi）卖（mài）。

        第二（èr），留5至（zhì）8年租金，比如说你的住房现在拍卖市场价是200万，租金一个月是5000块（kuài），一年是6万，给（gěi）你留（liú）5到8年（nián）的租金，5年30万，8年48万，我就给你留50万，这个房子200万（wàn）拍掉，给你留50万，让你可以在同（tóng）一小区找一套同样的房子租（zū）5-8年，这（zhè）也是可以拍卖（mài）的。

        第三，别人如果起（qǐ）诉你以后，你就把自己的房子都卖了，造成（chéng）名下没有房子（zǐ），或（huò）者是（shì）名（míng）下只有（yǒu）一套（tào）房子，这样被发现的（de）话，也可以处置唯一的房产（chǎn），因为（wéi）你这（zhè）个其（qí）实（shí）不是（shì）唯一，只是在人家起（qǐ）诉了你以后，你再（zài）去卖了其他房（fáng）子，这种情（qíng）况也可以拍（pāi）卖。

        符合以上这（zhè）三个条件都是可以处置（zhì）唯一住房的，但（dàn）还（hái）要注意另外（wài）两种情（qíng）况，一般人很少会注意，户（hù）口和居住权（quán）。


        首先是户口问题。现（xiàn）在的房产拍（pāi）卖（mài）公（gōng）告里面会写的很（hěn）清楚是否（fǒu）有户口，如果说我楼（lóu）克佳欠了你（nǐ）们的（de）钱，但是（shì）我（wǒ）的父母，老婆，孩（hái）子的户口在里（lǐ）面，就（jiù）是（shì）有居（jū）住权，到时候房子你拿去拍卖（mài），但是我（wǒ）还是可（kě）以在里面住（zhù）一辈子，这（zhè）个是户口的问题。所以（yǐ）要看（kàn）一下里（lǐ）面是否（fǒu）有（yǒu）户口，有户口的话，导致清房（fáng）就（jiù）比较困难，人家有户口你怎么赶。特别是有一些房子卖不上价（jià）格，价格上不（bú）去，你看看市（shì）值一千万的房子，但可（kě）能没有人要，因为公告里写清楚房子有三个五个户（hù）口，法院不负责处理（lǐ），需（xū）自行解决。因为法（fǎ）律规定法院（yuàn）拍卖的房子，法院不能强（qiáng）制迁掉户口，市（shì）场上正常（cháng）的买卖里（lǐ）面有几个户口可以强制迁掉，但法院（yuàn）拍卖（mài）是不能强制迁户口的。


        所以在办理房产抵押借款的时候，一定（dìng）要查一下里（lǐ）面是否（fǒu）有户口。如果有户口（kǒu），就要他写一（yī）个证明，证明已知房（fáng）子抵押给了谁，如果拍卖以（yǐ）后，我将（jiāng）自动把这个户口迁掉。把（bǎ）这个手（shǒu）续做掉（diào），相（xiàng）对来说更稳（wěn）妥，这是户口的（de）问题，你（nǐ）们千万要（yào）注（zhù）意。


        第二是今年（nián）的民法典（diǎn）规定了（le）居（jū）住（zhù）权。抵押前你可以去（qù）房地产交易（yì）中心查看一下房产里面（miàn）有没有（yǒu）居住权，有的人为了避税（shuì）或者是限购，父母出钱，房产证（zhèng）名字（zì）是写的儿子，但父母为了保证他们的权益，可以申请一（yī）个居（jū）住权，可以（yǐ）十年、二十年甚（shèn）至是住到去世，一辈子（zǐ）都居（jū）住在里面。之（zhī）后（hòu）儿（ér）子缺钱（qián）拿房子（zǐ）出去抵押借（jiè）款，还（hái）不出后法院处理。房（fáng）子你可以去拍卖，产权归你，但是你要住的（de）话必须（xū）20年以后，所以这个居住权你们也要（yào）去（qù）交（jiāo）易中心查一下，把户口（kǒu）的问题解决了，把居住（zhù）权的问题（tí）解决了，唯一住（zhù）房拍卖的话（huà），价格也可以拍的高，后（hòu）续人家（jiā）入住也没有什么问题（tí）了。

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